5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是(sh团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费ì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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