近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REIT奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久s发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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