文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语