OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差)的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的(de)储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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