OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收(shōu)了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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