饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋(wū)交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōn偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧g)介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同(tóng)有(yǒu)关(guān)部(bù)门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求偶尔带妆睡一晚没事吧，一次带妆睡一晚没事吧。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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