5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cón女生工资多少算正常，女生工资多少算正常g)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局女生工资多少算正常，女生工资多少算正常的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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