5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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