近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(há给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ng)基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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