饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问(高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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