万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万(w丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色àn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了(le)？丧尸最怕什么东西，丧尸最怕什么颜色g>

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？