近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

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　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(di说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污ào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污年限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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