“现(xiàn)在(zài)的(de)房(fáng)地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过(guò)去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单(dān)个(gè)标的转移。上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　蝴蝶会采蜜吗trong>三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道(dào)中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了(le)半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的(de)开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的(de)主要资金来源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新房的(de)销售(shòu)情况相较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行业(yè)出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我们(men)会(huì)特(tè)别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利(lì)润率(lǜ)是不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并(bìng)不多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了(le)“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而(ér)言，扩张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来(lái)市场，以及过(guò)于(yú)激进的(de)扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企重(zhòng)蹈(dǎo)此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了(le)接近(jìn)三分之一(yī)。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实现了快速的(de)开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会(huì)有(yǒu)更多(duō)的楼盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿(yì)元，且其中一半在一线城(chéng)市(shì)，另外一半也(yě)主要集中在强二线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还(hái)是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过(guò)于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率(lǜ)提高到一个(gè)比较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等个别民(mí蝴蝶会采蜜吗n)营房企

　　或具备(bèi)“最(zuì)后(hòu)赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就(jiù)具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集(jí)团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计(jì)持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强(qiáng)的(de)增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营(yíng)收来自杭(háng)州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样(yàng)较为积极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名迅速提(tí)升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地产产业(yè)链上的中(zhōng)游环(huán)节(jié)，其上游主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电器、物业(yè)管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工不足导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新(xīn)的需求也会越来越多。美国(guó)过去的(de)数据充分说明了(le)这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相(xiāng)关的行(xíng)业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居(jū)装饰等。”万家(jiā)基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活(huó)类产品的研(yán)发(fā)、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包(bāo)括公募(mù)的(de)中(zhōng)欧(ōu)价值发现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金(jīn)地集团和(hé)大(dà)亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对(duì)于定制家(jiā)居类(lèi)标的(de)情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望(wàng)挣的是市(shì)场(chǎng)化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价(jià)成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目(mù)到期(qī)之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮(lún)合(hé)同周期还能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为(wèi蝴蝶会采蜜吗)物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些固定人员(yuán)成(chéng)本(běn)的年度增长，不过(guò)服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有关系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 蝴蝶会采蜜吗