文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(ji古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等ā)的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相关款项(x古代诗人称号大全全部，古代诗人称号大全诗圣诗仙等iàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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