导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ong>城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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