饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控左眉毛有一根特别长是什么意思？重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各左眉毛有一根特别长是什么意思？(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的(de)基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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