万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思股份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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