近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只RE裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思ITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīn裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思g)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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