饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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