文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)将军三箭定天山指的是谁定天下，将军三箭定天山说的是哪位历史人物增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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