万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或(hu三公里是多少米，三公里是多少米ò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　三公里是多少米，三公里是多少米rong>中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，三公里是多少米，三公里是多少米有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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