“现在(zài)的房地产很难(nán)再(zài)出现像过去(qù)十年的系(xì)统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经(jīng)济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资(zī)者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出(chū)现(xiàn)爆雷的(de)情况。除(chú)此之(zhī)外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前(qián)没(méi)有(yǒu)踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一(yī)下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般(bān)。再关(guān)注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿(ná)到(dào)钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民营(yíng)房(fáng)企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化(huà)，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都非常明(míng)显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有(yǒu)国资背景的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而(ér)具(jù)体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不是行业内最高的；融资成本(běn)是(shì)否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称(chēng)得上完全(quán)健康的(de)仍(réng)是少数。而更加(jiā)值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至(zhì)地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速(sù)度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观(guān)的预(yù)判未来市(shì)场，以及过于(yú)激(jī)进的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都(dōu)维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地(dì)块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一线城市(shì)，另(lìng)外一(yī)半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它(tā)的扩张是(shì)有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如(rú)何(hé)来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主要还是看房企的(de)净(jìng)负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比(bǐ)例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要规避公司净负债率提(tí)高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房企2022年(nián)净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海(hǎi)外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出(chū)，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央(yāng)企确(què)实会(huì)更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国(guó)央(yāng)企自然而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这(zhè)也并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通(tōng)股东中四大灵猴的兵器叫什么名字新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自(zì)身的(de)基本(běn)面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集(jí)团仍是表现出(chū)较强的韧劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团(tuán)在业(yè)绩(jì)表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度(dù)都(dōu)表四大灵猴的兵器叫什么名字现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依(yī)次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近六(liù)成(chéng)。近(jìn)三年持续稳居杭(háng)州房企销(xiāo)售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭(háng)州的(de)土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企排(pái)名(míng)已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链(liàn)布局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机(jī)构在(zài)下游家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要(yào)为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中(zhōng)介(jiè)服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入(rù)存量房时(shí)代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规模(mó)越来(lái)越(yuè)大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充(chōng)分(fēn)说(shuō)明了(le)这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公募的中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募(mù)的明河2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占据(jù)了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素一度(dù)沉寂(jì)，不过(guò)好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过(guò)23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还(hái)是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安宏回(huí)报(bào)均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两(liǎng)只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募(mù)。有意思的是，他似乎(hū)对(duì)于定制家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游的物业股也(yě)越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何(hé)选择(zé)成为难(nán)题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼盘占比是(shì)比较高的，每年到期(qī)的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公司很容易一开始是挣钱(qián)的(de)，后面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在业(yè)内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服(fú)务(wù)是有关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 四大灵猴的兵器叫什么名字