近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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