5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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