万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国(gu兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗ó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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