文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程