近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(j商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级í)市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也称。

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