近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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