万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住(zh给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么ù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么kòng)人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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