需(xū)要注意的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产、云南(nán)城投、首开股(gǔ)份、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国(guó)央企房(fáng)企，其(qí)财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健(jiàn)康的(de)仍是少数。而(ér)更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无(wú)疑又(yòu)进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于(yú)激进的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购(gòu)入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主要集中在强(qiáng)二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉(jué)又回(huí)到(dào)了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张(zhāng)的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要(yào)小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未(wèi)来(lái)的两(liǎng)年市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有(yǒu)那么(me)快，所以要规(guī)避公(gōng)司(sī)净(jìng)负(fù)债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中国、保(bǎo)利发展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依(yī)次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司(sī)的(de)扩张速(sù)度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看(kàn)国央企(qǐ)与民(mín)营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的融(róng)资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想(xiǎng)融就(jiù)融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受(shòu)到(dào)机构(gòu)的青睐。比如(rú)，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十大(dà)流(liú)通股东(dōng)中(zhōng)新进了“中国工商银行(xíng)股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资产公司(sī)的(de)几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年时间，房地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储、股价(jià)表现等多维度(dù)都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地(dì)区的(de)营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的土储补充同样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在(zài)杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销(xiāo)售(shòu)额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要(yào)包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开(kāi)发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足导致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过去的数据(jù)充分说明(míng)了这一(yī)点，在(zài)新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产产业(yè)链，我们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业(yè)，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前者(zhě)在月线连收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告(gào)期内，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明河2016，都(dōu)在(zài)其(qí)中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品，首季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中(zhōng)年(nián)内表(biǎo)现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还(hái)是(shì)归(guī)母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均(jūn)增加了(le)持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业(yè)股也(yě)越来越(yuè)被机构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是王宝强学历，王宝强不是84年的吗市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务(wù)为例，它(tā)在中高端楼盘占比是比较高的，每(měi)年到(dào)期的合(hé)同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易(yì)一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面(miàn)因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的(de)年度增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做到(dào)提价难度(dù)是非(fēi)常大的。但(dàn)是(shì)该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和比较好的(de)服(fú)务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 王宝强学历，王宝强不是84年的吗