近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　<直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸img alt="密集分钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸