万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruìmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手(shǒmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级u)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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