万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品)商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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