万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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