饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应(yīn物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖g)当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生(shēng)影物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将(jiāng)其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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