“现在的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出(chū)现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间(jiān)已经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天(tiān)，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出(chū)，需要(yào)满(mǎn)足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背(bèi)景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果(guǒ)关注(zhù)一下今(jīn)年房地产(chǎn)的(de)开发资(zī)金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新房的(de)销(xiāo)售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银(yín)行拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的(de)房(fáng)企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所以整个行(xíng)业出(chū)现了一个很明(míng)显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大(dà)多表(biǎo)现很一般(bān)。衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业(yè)内最低的；建安成本是否也是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西(xī)藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江股份、城投控股衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕(tì)其(qí)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出，即便(biàn)是有着(zhe)较稳(wěn)健特色(sè)的国(guó)央企房企，其财(cái)务(wù)指标称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续(xù)4年(nián)的(de)净借贷比例(lì)都维持在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该(gāi)房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了(le)快速的开(kāi)盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今(jīn)年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一(yī)方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一(yī)半在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营(yíng)企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手的章法(fǎ)仍要(yào)小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速(sù)度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红线”对房(fáng)企的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要(yào)规避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年(nián)净负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居(jū)高不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国央(yāng)企的融(róng)资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽(suī)然对(duì)比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样(yàng)受到机构(gòu)的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中(zhōng)新(xīn)进了(le)“中国工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置(zhì)混(hùn)合型(xíng)证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴(bā)马资产管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团(tuán)仍(réng)是(shì)表(biǎo)现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表(biǎo)现(xiàn)等多(duō)维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的(de)2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭(háng)州的(de)战略布局(jú)关(guān)系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收(shōu)来(lái)自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样(yàng)持续稳居(jū)杭州的(de)本(běn)土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前(qián)十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以(yǐ)上，而(ér)近(jìn)期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日(rì)接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点移(yí)至(zhì)存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地(dì)产产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤(xiān)等(děng)材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游材(cái)料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至(zhì)下(xià)游。“中(zhōng)国房地产(chǎn)行业在(zài)进入存量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属(shǔ)性(xìng)的家(jiā)装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有的住房规模(mó)越来越(yuè)大(dà)，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过去的数据充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很(hěn)好。对于地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道(dào)龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计，目(mù)前(qián)暂居(jū)前(qián)两(liǎng)位(wèi)的都是来自家纺赛(sài)道的(de)公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季(jì)度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股(gǔ)的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的(de)是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还(hái)有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等(děng)多(duō)因素(sù)一度(dù)沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这(zhè)两(liǎng)只产品也成为志邦家居(jū)十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有(yǒu)意思的(de)是，他(tā)似乎(hū)对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道(dào)公司(sī)金(jīn)牌(pái)橱柜(guì)中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东，其也(yě)成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理举例分(fēn)析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选公司(sī)还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价(jià)的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有特别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是该(gāi)公司能(néng)在(zài)业(yè)内做到到期之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗