导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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