文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性(xìn莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义g)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qiá莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义n)藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dì莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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