5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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