万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管(德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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