此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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