文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　<睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高strong>1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高)快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高