饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强(食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未(wèi)明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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