导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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