导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城(朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地(dì朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(niá朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗n)以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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