5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”实属和属实区别在哪，实属与属实的区别

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一实属和属实区别在哪，实属与属实的区别思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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