OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(r狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现ì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(y狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现ǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调(diào)，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本(běn)着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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