近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的(de)前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(su独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义ǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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