OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格临沂是几线城市，临沂是几线城市2023开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不(bù)少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū临沂是几线城市，临沂是几线城市2023)现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一临沂是几线城市，临沂是几线城市2023定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资(zī)产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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