5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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